众所周知，本轮房地产市场调整周期是从2022年初开始，先是像郑州、南京、武汉、涿州等二三线城市房价开始下跌。而在进入到2023年之后，北上广深等一线城市的房价也加入到调整的队伍中来。以上海为例中心区域的房价从最高时的近10万元/平米，跌到现在6万多/平米，跌幅超过30%。
而导致各地房价长期下跌的原因有以下几个：①国内房价从本世纪初开始上涨，到2021年下半年结束，足足涨了20多年，很多城市的房价都涨了十几倍，甚至几十倍。在这种情况下，只要经济环境出现变化，房价很快会进入到调整周期。
②疫情之后，多数老百姓收入减少，已经支撑不了当前的高房价。③在经历了多年疫情之后，很多家庭买房越来越理性了，会根据自身家庭的实际情况，来决定是否买房，现在冲动买房的人是越来越少了。
为了让房价止跌回稳，从2024年开始，各种救市政策频繁出台。现在除了上海、深圳等一线城市的核心区域之外，国内大多数城市已经取消限购。同时，不少城市上调了公积金贷款额度。此外，各家银行将房贷利率、首付比例降到历史最低。而在去年下半年，税务部门也减免购房者的契税和增值税。
面对当前房地产市场复杂多变的形势，很多潜在购房人犹豫不决。不知道当前的房价是否合理？实际上，对于刚需家庭来说，随着鼓励大家买房的利好政策不断出炉，现在就是史上刚需买房最好的时期。而对于投资购房家庭来说，现在是否是抄底的好机会呢？实际上，让各地房价是否合理，必须符合两个标准。
标准一，是否应该买房要看租售比
很多投资客都表示，不知道现在是否该抄底楼市。实际上，是否该炒底楼市，主要还是要看房子的租售比。通常房价跌到年租金的20倍，才算勉强合理。举个例子，上海有一套600万的房子，月租金只有6500元。这意味着，如果房东把房子出租，需要近77年才能回本。而合理的房价应该是，7.8万（这套房子年租金）×20年=144万。
事实上，如果房价过高，租金较低，就会出现两种不利局面：一种是不少年轻人看到房价这么高，而租金又相对较低，那大家肯定不愿意买房，而是更愿意租房。试想，一旦大家都去租房而非买房，那房价下跌就在所难免。
另一种是，投资客发现自己买房用于出租，投资回报率过低，需要70-80年才能回本。那还不如把手里的高价房出售变现，然后再把这笔卖房款购买银行理财产品，每年至少可以获得远高于把房子出租的收益。
第二，房价与收入之比
通常判断这个地方的房子是否有泡沫，还是要拿当地居民收入与房价相对比。按照国际正常的房价收入之比是7-8，就是居民不吃不喝7-8年可以买套房子。而国内各地的房价收入之比是，二三线城市的是20-25，上海和深圳等一线城市是40以上。
这意味着，一线城市居民不吃不喝40年以上，才有可能买得起房子。显然，各地房价现在都存在着泡沫，只是二三城市泡沫轻一点，上海和深圳等一线城市泡沫更大。所以，对于投资炒房者来说，未来各地房价仍有下跌空间，现在并不适合投资买房。
面对各地房价持续下跌，以及各种救市利好政策频繁出台，不少投资客提出现在是否可以抄底了？实际上，一座城市的房价是否合理必须要符合两个标准：1、租售比；2、房价与收入之比。如果租售比跌到年租金的20倍，那就可以投资房产了。此外，房价与收入之比如果降到7-8，那投资客也可以去抄底楼市。这需要大家耐心等待。
配资合作网提示：文章来自网络，不代表本站观点。
